房价下跌难定量预测 房贷压力测试结果可信度低

（2010年08月11日05:18 作者：罗晟 来源：东方早报）

8月初,某股份制银行IPO（首次公开发行）的分析师路演现场,当被机构投资者问及有关银行房地产贷款压力测试的看法,出席路演的一位分析师称,银监会房贷压力测试是靠不住的,可信度不高。

“可信度不高”的三原因

上述路演分析师称,以下三方面原因致银行房贷压力测试可信度不高。

第一,房贷压力测试是静态测算,只测了房地产一个行业。如果真的出现房价下跌30%、同时央行把利率上调108个基点的情况,那可能就不是房地产的问题,很多跟房地产相关的行业都会出问题。

第二,压力测试中的历史数据和模拟情景均存在问题。因为历史上,中国房价从未经历一个持续的大幅调整,这不能作为目前悲观情景下可测的参考数据。

第三,目前各家银行披露的房贷压力测试数据相近。“因为大家有一个先入为主的印象,然后把模型往那个方向去做,最后报给银监会的数据显示各家差不多,整个行业的数据也差不多,可信度实际上是不高的。”

资料显示,银监会于2010年5月份要求商业银行开展房地产贷款压力测试,分析不同压力情景下（假设全国房地产价格平均下跌10%、20%、30%）商业银行房地产贷款质量受到的冲击。不过,银监会称,各种情景假设不代表银监会对房地产市场走势的判断,也不代表房地产信贷政策可能出现变动。

7月20日,银监会今年第三次经济金融形势通报会议通报了前期压力测试结果:在房价下降30%、利率上升108个基点的前提下,样本银行房地产不良贷款率将上升2.2个百分点,税前利润下降20%,46家农村商业银行不良率将上升3.5个百分点、贷款损失率增加30%。

难以定量预测房价下跌

有来自业界的观点认同,由于房地产历史数据的周期性不完整,难以定量预测房价下跌的情况。

接近金地集团董事会的内部人士称,在“新国十条”发布后,基于当地城市房地产交易中心的历史成交数据,该公司曾对一线城市房价下跌做过模拟测试。结果是,2010年年末北京、上海、深圳成交均价将同比（与上年同期相比）分别下降4%、4%、21%,今年全年住宅成交量将同比分别下降52%、42%和56%。

针对上述结果,该人士表示,由于历史数据中北京、上海房价下跌的幅度和空间都较小,这直接导致了这两座城市的预测结果是小于深圳的下跌空间。

该人士称,北京、上海的房价理应拥有更深的下调空间,4%的幅度是比较小的。

测试升级“无参考意义”

8月6日,《中国证券报》报道了新一轮房地产贷款压力测试升级的消息。

该报道称,监管机构日前向北京、上海、深圳、重庆、南京、杭州、广州七城市的银行业金融机构下发通知,新一轮房地产贷款压力测试已经启动,其中商业银行预设最极端跌幅达60%。此外,建材等房地产相关行业据称也被纳入了测试范围。

对此,齐鲁证券出具报告称,压力测试结果的参考性是建立在对假设前提的认可程度上的,压力测试的情形若真的升级为“房价下跌50%/60%”,则此次压力测试的结果将没有太大参考意义:因为压力测试的情形,即“房价下跌50%/60%”的可能性极低。对假设前提本身的否定,使得齐鲁证券认为压力测试的结果没有太大参考意义。

上述分析师对机构投资者建议,当前只能判断这种悲观情景－－房价跌30%如果出现时,央行会不会把利率上调108个基点。